Wie viel Haus kann ich mir wirklich leisten? Die ehrliche Antwort jenseits der Bank-Faustformeln.

Die 35-%-Regel der Banken und warum sie irreführt

Wenn Sie zur Bank gehen und nach Ihrer maximalen Finanzierung fragen, kommt fast immer dieselbe Faustformel: Ihre Monatsrate darf 35 % Ihres Netto-Haushaltseinkommens nicht überschreiten. Diese Regel funktioniert in der Theorie. Sie ist statistisch begründet, sie ist über Jahrzehnte erprobt, sie ist für die Bank ein sinnvoller Risikofilter.

In der Praxis greift sie trotzdem oft zu hoch. Drei Gründe:

• Kinder ändern den Bedarf nicht linear. Eine Familie mit zwei Kindern hat mehr Fixkosten als ein kinderloses Paar mit demselben Nettoeinkommen — Kita, Sport, Kleidung, später Studium. Die 35-%-Regel kennt diesen Unterschied nicht.
• Der Renteneintritt verschiebt das Einkommen. Wer mit 55 finanziert, hat in der letzten Tilgungsphase nur noch etwa 70 % seines heutigen Nettos. Wenn die Rate gleich bleibt, steigt die effektive Belastung deutlich.
• Reparaturen sind nicht im Mietäquivalent enthalten. Als Mieter zahlen Sie die Heizung neu, der Vermieter zahlt. Als Eigentümer zahlen Sie alles selbst. Rücklagen für Dach, Heizung, Fenster sind realistisch 1 bis 1,5 € pro Quadratmeter pro Monat.

Ein realistischer Wert liegt deshalb häufig bei 28 bis 32 % des Nettoeinkommens — nicht bei 35. Bei einem Haushaltsnetto von 4.500 € heißt das: nicht 1.575 € Maximalrate, sondern eher 1.260 bis 1.440 €. Das klingt nach wenig Unterschied, ergibt aber im Maximalkaufpreis schnell 60.000 bis 80.000 € weniger Haus.

Die Eigenkapital-Frage

Eine alte Faustregel sagt: Mindestens die Nebenkosten plus 10 % des Kaufpreises sollten Eigenkapital sein. Bei einem Objekt von 400.000 € in Niedersachsen wären das rund 70.000 bis 80.000 €. Diese Regel ist konservativ, aber sie hat einen guten Grund: Wer ohne Eigenkapital finanziert, zahlt deutlich höhere Zinsen und hat im Krisenfall keine Reserve.

Heute sind 100-%-Finanzierungen ohne jedes Eigenkapital zwar möglich, aber teurer. Sie kosten typisch 0,3 bis 0,8 Prozentpunkte mehr Zins — bei einer 350.000-€-Finanzierung sind das über 15 Jahre Zinsbindung schnell 15.000 bis 40.000 € zusätzlich.

Was zählt als Eigenkapital?

• Bargeld auf Konten. Sparbücher, Tagesgeld, Festgeld.
• Bausparverträge. Sowohl die angesparte Bausparsumme als auch — wenn zuteilungsreif — das Bauspardarlehen.
• Lebensversicherungen mit Rückkaufwert. Achtung: Häufig wirtschaftlich nicht sinnvoll, sie auflösen zu lassen. Lieber als Sicherheit hinterlegen.
• Aktien- und Fondsbestände. Mit Vorsicht — Kurse schwanken, und ein Verkauf zum falschen Zeitpunkt ist teuer.
• Eigenleistung. Wer beim Bau selbst mitarbeitet ("Muskelhypothek"), kann das bei manchen Banken anrechnen lassen.

Was nicht zählt: Geliehenes Geld von Eltern oder Verwandten. Banken durchschauen das in der Selbstauskunft, und es kann die ganze Finanzierung kippen.

Die vergessenen Nebenkosten

Der häufigste Fehler beim ersten Kauf: Der Kaufpreis steht im Inserat, das Eigenkapital ist verplant, die Bank winkt grünes Licht — und dann kommen die Nebenkosten. Hier die Aufschlüsselung mit konkreten Prozentsätzen:

In Summe landet das je nach Bundesland und Konstellation bei 7 bis 12 % des Kaufpreises. Bei einem 400.000-€-Haus also 28.000 bis 48.000 € — Geld, das aus Eigenkapital kommen muss, weil die Bank typischerweise nur den Kaufpreis selbst finanziert, nicht die Nebenkosten.

Was die Rate wirklich tragen muss

Wenn Sie heute zur Miete wohnen und 1.400 € Warmmiete zahlen, dann denken Sie vielleicht: 1.400 € Hauskredit-Rate, das geht doch. So einfach ist es nicht. Was über die Bankrate hinaus dazukommt:

Eine Bankrate von 1.400 € bedeutet also realistisch 1.800 bis 2.030 € echte monatliche Wohnkosten. Wer das vorher nicht eingerechnet hat, gerät spätestens im zweiten Jahr unter Druck — wenn die Heizung neu muss oder das Dach repariert werden will.

Praktische Schritte zur eigenen Budget-Ermittlung

Wie kommen Sie konkret zu einer realistischen Zahl? Drei Schritte, die jeder selbst machen kann, bevor er zur Bank geht:

1. Haushaltsbuch über drei Monate führen. Nicht überschlagen, sondern jeden Posten aufschreiben. Sie werden überrascht sein, wo das Geld wirklich hingeht. Drei Monate sind genug, um saisonale Effekte herauszurechnen.
2. Aktuelle Wohnkosten ehrlich bewerten. Was zahlen Sie heute warm? Was bleibt davon, wenn Sie die laufenden Kaufkosten gegenrechnen (siehe oben)? Daraus ergibt sich Ihre realistische Maximal-Belastung.
3. Reservepuffer von 6 bis 12 Monatsausgaben einplanen. Wer einzieht und null Reserve hat, kann den ersten Wasserrohrbruch nicht ohne Kredit überleben. Diese Reserve sollte nach Kaufabschluss verfügbar bleiben, nicht vorher ins Eigenkapital fließen.